گزارش پلات؛
زمین صحنه گردان گرانی مسکن
به گزارش پلات، کارشناسان مسکن معتقدند اگر قیمت مسکن بالا است فقط به دلیل گرانی زمین است و این مورد ربطی به اتحادیه املاک ندارد.
به گزارش پلات به نقل از مهر، تداوم سیر صعودی افزایش قیمت مسکن بعد از اقدامات دولت جهت ساماندهی بنگاه های مشاور املاک نشان داد که صرف چنین نیرو و زمانی گرچه لازم و ضروری بود ولی به سبب نقش فرعی این صنف در مقابل بازیگران اصلی گرانی مسکن، آنچنان که باید نه کافی بود و نه اساساً تأثیرگذاری محسوس و معناداری داشت. تلاطمات بازار مسکن ذی نفعان و بازیگران گوناگونی دارد و ساماندهی این ملغمه بازار نیازمند به کارگیری نگاهی همه جانبه است. اما در این میان عاملی وجود دارد که طی چند دهه اخیر همواره صحنه گردانی عرصه مسکن را برعهده داشته و آن هم چیزی جز قیمت زمین نیست.
افزایش ۷۹ درصدی قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به ۷۷ میلیون تومان، جدید ترین آمار تکان دهنده این روزهای بازار مسکن می باشد که خبر از هر چه محال تر شدن تحقق آرزوی دسترسی به مسکن استطاعت پذیر می دهد. آن هم در وضعیتی که سهم مسکن در سبد خانوار شهری تهران به ۷۰ درصد رسیده و در جدید ترین نظرسنجی مرکز افکارسنجی، مهم ترین اولویت و دغدغه اقتصادی خانوار شهری تهران تأمین مسکن عنوان شده است. این افزایش قیمت اما در صورتی است که هزینه ساخت یک مترمربع مسکن در تهران به صورت تعیین کننده ای کمتر و عددی حدود ۱۵ میلیون تومان برآورد می شود اما هزینه نهایی تمام شده ای که در بازار به متقاضی تحمیل می شود تقریبا ۵ برابر هزینه ساخت است. اما چرا؟
پاسخ چرایی روند افزایش سرسام آور هزینه نهایی تمام شده مسکن در بازار و اختلاف فاحش آن با هزینه ساخت، دقیقا پاسخ نامعادله گرانی مسکن می باشد. این که چه عامل یا عواملی به غیر از هزینه های ساخت مسکن در این بازار دخیل اند و چگونه می توان اثرگذاری این عوامل را کم و کم تر کرد.
از ابتدای سالجاری، مداخلات قیمتی مشاوران املاک و دلالان ملکی بعنوان یکی از اصلی ترین متهمان نابسامانی بازار مسکن عنوان می شد. تا جایی که طی چند ماه اخیر، به کرات خبر از بازرسی و پلمب بنگاه های مشاوران املاک به گوش می رسید. بطوریکه طی آخرین آمار اعلام شده از جانب وزیر راه و شهرسازی از خرداد تا مهر ماه سال جاری بیشتر از ۸۰ هزار بازرسی از بنگاه های املاک سراسر کشور انجام و ۵۶۰۰ بنگاه مشاور املاک توسط پلیس امنیت اقتصادی پلمب شد.
از طرفی انتقال سامانه کد رهگیری از وزارت صنعت، معدن و تجارت به وزارت راه و شهرسازی و الزامی شدن صدور کد رهگیری معاملات ملکی، هم مشاوران املاک را با صدور کارت فعالیت ساماندهی کرد و هم نظام تعیین حق کمیسیون این صنف را تغییر داد. به روشی که گفته شد زین پس حق کمیسیون از راه رقمی ثابت به اضافه درصد مشخصی از قیمت ثبت شده در تقویم املاک تعیین خواهد شد.
پیش از طریق اندازی این سامانه شیوه فعالیت مشاوران املاک دریافت درصدی از ارزش معاملات ملکی بعنوان حق کمیسیون بود که بر مبنای نرخ نامه کمیسیون نظارت اصناف تعیین می شد. در این شیوه، هرچه ارزش معامله بیشتر می شد دریافتی مشاوران املاک هم افزایش پیدا می کرد. همین فرایند سبب شده بود که مشاوران املاک بعنوان متهمان اصلی تغییرات قیمت حوزه املاک، شناخته شوند. اما آیا متهم ردیف اول گرانی مسکن، قیمت سازی های کاذب مشاوران املاک و دلالان ملکی بود؟
تداوم سیر صعودی افزایش قیمت مسکن بعد از اقدامات دولت جهت ساماندهی بنگاه های مشاور املاک نشان داد که صرف چنین نیرو و زمانی گرچه لازم و ضروری بود ولی به سبب نقش فرعی این صنف در مقابل بازیگران اصلی گرانی مسکن، آنچنان که باید نه کافی بود و نه اساساً تأثیرگذاری محسوس و معناداری داشت. تلاطمات بازار مسکن ذی نفعان و بازیگران گوناگونی دارد و ساماندهی این ملغمه بازار نیازمند به کارگیری نگاهی همه جانبه است. در این میان اما عاملی وجود دارد که طی چند دهه اخیر همواره صحنه گردانی عرصه مسکن را برعهده داشته و آن هم چیزی جز قیمت زمین نیست.
مشاوران املاک اپسیلونی در افزایش قیمت مسکن نقش ندارند / بار گرانی مسکن بر دوش زمین است
در همین راستا کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، ضمن اشاره به این که اختلاف قیمت بین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن و هزینه تمام شده بازار ناشی از قیمت زمین است، توضیح داد: قیمت ساخت یک واحد مسکونی در مناطق میانی تهران ۱۰ یا نهایت ۱۵ میلیون تومان است. که این رقم، رقم معقول و قابل پرداختی از سمت مردم و مشتریان است. اما قیمت تمام شده بازار به مراتب بیشتر است که آن هم بخاطر قیمت زمین است. در اوایل سال می گفتند مشاوران املاک سبب گرانی مسکن و قیمت سازی کاذب هستند، در حالیکه مشاوران املاک یک اپسیلون هم تأثیری در افزایش قیمت مسکن ندارند. هزینه ساخت در کنار هزینه جواز ساخت شهرداری ها، مالیات و ثبت اسناد و آب و برق و از سویی سرعت عمل سازنده برای تولید است که در قیمت نهایی مسکن تاثیر می گذارد و در این میان تاثیرگذارترین مؤلفه -به سبب سهم بالا- به قیمت زمین اختصاص دارد. و در هیچکدام این موارد مشاور املاک دخیل نیست.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران افزود: سال جاری با ۲۰۰ بازرس و با همراهی وزارت راه و شهرسازی و تعزیرات کل منطقه های تهران را چندین بار بازرسی کردیم؛ نتیجه چه شد؟ اگر مشاوران املاک عامل گرانی مسکن بودند پس از این بازرسی ها باید شاهد کاهش قیمت معنادار مسکن بودیم. آن چه در واقع عامل ارزان شدن بود تولید و ورود ۱۰ هزار واحد به بازار مسکن بود. متأسفانه در سالهای قبل ترک فعل انجام شده سبب کاهش تولید مسکن و در نتیجه گران شدن مسکن در کشور شد. هم اکنون بحث بازرسی مشاوران املاک بیشتر شبیه به یک دور باطل شده است؛ آن هم در حالیکه اگر به جای این که پتانسیل نیروی ۲۰۰ نفر چندین ماه برای بازرسی مستمر صرف شود، به مسائل اساسی تری پرداخته شود تاثیر بیشتر خواهد بود.
وی اشاره کرد: از طرفی نباید بازار موازی درست کرد. در بحث اصناف و کسب وکارها، مشاوران املاک یک جمعیت ۲۵۰ هزارنفری در کشور می باشند که باید این جمعیت قانون مند و ساماندهی گردد. به جای تکرار مکررات در سالیان سال، باید قوانینی وضع شود که واحد بدون پروانه اساساً نتواند فعالیت کند. در این صورت اصلاً احتیاج به این همه بازرسی نخواهد بود! وقتی ابزاری برای فعالیت مشاوران املاک متخلف وجود نداشته باشد، تمام نیرو بر نظارت و کنترل و رصد واحدهای جوازدار صرف می شود. اگر قوانینی وضع شود که مشاور املاک نتواند خارج از آن چارچوب فعالیت کند، دیگر چنین مسائلی پیش نمی آید. چون که اتفاقاً در این وضعیت مردم کوچک ترین افزایش قیمتی در مسکن را از زبان و چشم مشاور املاک می بینند و مشاوران املاک باید پاسخگوی مردم باشند در صورتیکه کوچک ترین دخل و تصرفی در بازار ندارند.
گودرزی در انتها اشاره کرد: هم اکنون دولت باید با سازوکارهایی مثل عرضه هدفمند زمین به بازار ورود کند. دولت حتی اگر بر روی قیمت ساخت در بازار و نه ساخت دولتی، بر تولید سرمایه گذاری کند و به شکل گسترده زمین عرضه و واگذار کند، اساسا بر بازار مسکن و کاهش قیمت زمین تأثیرگذار خواهد بود.
منبع: پلات
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب