ساخت مسكن در تهران چقدر تمام می شود؟
به گزارش پلات با عنایت به آمارهای به دست آمده از میانگین مساحت زمین، مساحت واحد و آخرین هزینه ها، ساخت یک واحد ۸۸ متری در تهران یک میلیارد و ۷۳۹ میلیون تومان هزینه در بر دارد.
به گزارش پلات به نقل از ایسنا، قیمت زمین بخش عمده ای از هزینه مسکن را در بر می گیرد. مطابق آخرین اعلام مرکز آمار از تابستان ۱۳۹۹ قیمت هر متر زمین کلنگی در تهران ۳۴ میلیون و ۷۹۳ هزار تومان بوده که نسبت به بهار سال جاری ۳۶ درصد و در مقایسه با تابستان سال قبل ۸۶ درصد رشد نشان داده است. میانگین مساحت خانه های کلنگی معامله شده در تهران هم ۲۱۰ متر است. تعداد واحد مسکونی در پروانه های ساختمانی صادره در بهار سال جاری ۷.۶ واحد بوده است. همینطور میانگین مساحت هر واحد مسکونی معامله شده در تابستان سال جاری ۸۸ متر بود.
زمین متری ۳۴.۸ میلیون
اگر بخواهیم برآوردی از هزینه زمین برای هر واحد در تهران داشته باشیم باید میانگین مساحت زمین هر پروژه بر مبنای آخرین آمار یعنی ۲۱۰ متر را در متوسط قیمت زمین ساختمان کلنگی یعنی ۳۴ میلیون و ۷۹۳ هزار تومان ضرب نماییم و رقم به دست آورده را در ۷.۶ تقسیم نماییم. سهم هر واحد ۸۸ متری از هزینه زمین با عنایت به میانگین مساحت معاملات مسکن، مساحت معاملات زمین، هزینه فروش زمین و میانگین تعداد واحدها در پروژه ۹۶۱ میلیون تومان می شود.
درمورد هزینه های ساخت هم سازندگان می گویند الان بدون در نظر گرفتن قیمت زمین، هزینه ساخت یک آپارتمان معمولی ۸ تا ۱۰ میلیون تومان تمام می شود. یعنی نرخ ساخت یک آپارتمان ۸۸ متری با عنایت به مساحت معاملات، دست کم ۷۰۴ میلیون تومان خواهد بود. حدود ۱۰ درصد هم هزینه های صدور پروانه، تراکم و هزینه های نظام مهندسی به این مبلغ افزوده می شود که هزینه های ساخت را به ۷۷۸ میلیون تومان می رساند.
با این حساب هزینه تمام شده ساخت یک واحد ۸۸ متری در تهران یک میلیارد و ۷۳۹ میلیون تومان می شود. البته این جمع بندی با عنایت به آمارهایی که از میانگین کل به دست آمده محاسبه شده و طبیعتا با عنایت به قیمتهای متفاوت زمین و هزینه های متنوع ساخت در نقاط مختلف شهر تهران، قیمت نهایی مسکن و ساختمان در همه مناطق به یک اندازه نیست.
هزینه ساخت هفت برابر وام ساخت
در سال ۱۳۹۹ تا سقف ۲۵۰ میلیون تومان وام به انبوه سازانی که تکنولوژی های جدید را رعایت نمایند تعللق می گیرد که نسبت به سال قبل ۴۷ درصد رشد داشت. این نوع وام در سال ۱۳۹۸ تا سقف ۱۷۰ میلیون تومان و سال ۱۳۹۷ به میزان ۱۱۰ میلیون تومان در شهر تهران بود. این عدد نشان داده است وامی که به سازندگان حرفه ای با لحاظ فناوریهای نوین پرداخت می شود حدود ۱۴ درصد هزینه های ساخت را پوشش می دهد. در واقع قیمت تمام شده یک واحد ۸۸ متری در تهران حدود هفت برابر وامی است که به ساخت و ساز تعلق می گیرد.
همینطور تسهیلات ساخت مسکن در سال ۱۳۹۹ برای مراکز استان ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر تا سقف به ۲۲۰ میلیون تومان تعیین شد. این وام پارسال ۱۶۰ میلیون تومان و سال ۱۳۹۷ مبلغ ۱۰۰میلیون تومان بوده است. در سایر شهرها سقف تسهیلات در سال ۱۳۹۹ مبلغ ۱۸۰میلیون تومان اعلام گردید که پارسال به میزان ۱۳۰میلیون تومان و در سال ۱۳۹۷ بالغ بر ۹۰ میلیون تومان بوده است.
از سوی دیگر تسهیلات ساخت مسکن برای سازندگان بدون استفاده از تکنولوژی های جدید برای شهر تهران، مراکز استان ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و سایر شهرها به ترتیب ۲۰۰، ۱۷۰ و ۱۴۰ میلیون تومان است. وام ساخت مسکن در سال ۱۳۹۹ برای سازندگان غیرحرفه ای هم به ترتیب ۶۰، ۷۰ و ۵۰ میلیون تومان است. نرخ سود این وام در تسهیلات بدون سپرده ۱۸ درصد، از محل اوراق ۵/ ۱۷درصد و در بافت های فرسوده ۱۶ درصد است.
یک نوع وام دیگر هم از محل اوراق حق تقدم پرداخت می شود که تا ۸۰ درصد هزینه باقیمانده اجرای طرح در مشارکت های مدنی را در بر می گیرد. سقف این نوع وام ۳۰۰ میلیون تومان مشروط بر این که ۲۰ درصد را سازنده تأمین مالی کند.
با عنایت به آمار فوق، واضح است که وام ۲۵۰ یا ۳۰۰ میلیون تومانی کفاف هزینه های تولید مسکن را نمی دهد؟ البته محمدحسن علمداری، معاون امور اعتباری بانک مسکن وعده داده وام ساخت در سال آینده افزایش می یابد و گفته که «در حال بررسی و تدوین سیاستهای سال آینده هستیم که هنوز به نتیجه نهایی نرسیده است». این خبر در حالی اعلام شده که سال جاری هم سقف تسهیلات ۴۷ درصد افزایش یافت اما در شش ماهه نخست، ساخت و ساز در تهران ۱۴ درصد کاهش پیدا کرد. انبوه سازان به چهار عامل رکودزا اشاره می کنند که بخش ساخت و ساز را درگیر کرده است.
دلایل ایجاد رکود مسکن از نگاه کارشناسی
طی حدود سه سال قبل متاثر از نوسانات اقتصاد کلان، بازار مسکن هم روند صعودی به خود گرفت. همین مبحث به خروج متقاضیان مصرفی و کاهش شدید معاملات منجر شد؛ تا جایی که در آذرماه سال جاری فقط حدود ۲۷۰۰ فقره خرید و فروش مسکن در تهران انجام شد که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۳ درصد کاهش نشان داده است. قیمت مسکن شهر تهران الان 26.9 میلیون تومان در هر متر مربع است. اسفند ۱۳۹۶ این رقم ۵ میلیون و ۷۶۰ هزار تومان بود. به بیان دیگر بازار مسکن طی سه سال قبل با رشد ۳۷۰ درصد روبرو شده است؛ در حالیکه آمار و ارقام می گوید این بخش نسبت به بازارهای رقیب کمترین رشد را داشته و در واقع نسبت به متغیرهای اقتصاد کلان، واکنش منطقی تری را نشان داده است.
حسن محتشم ـ عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران ـ می گوید: طی سه سال گذشته که با تورم مواجه شدیم سطح قیمتها به علت کاهش ارزش پول ملی، بالا رفت که بازار مسکن را هم درگیر کرد. افزایش قیمتها سبب شده که به صورت متوسط قیمت ساخت یک آپارتمان در تهران حدود ۸ تا ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع برسد و با عنایت به این که عموما با فناوریهای نوین ساخته نمی گردد فقط ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات به آن اختصاص می یابد. این رقم البته منهای قیمت زمین است.
وی با اشاره به اینکه پول ملی ما وابستگی شدیدی به دلار و درهم دارد اظهار داشت: این نابسامانی در ثبات ارزش پول ملی سبب شده که سازنده نداند در آینده قیمت تمام شده چقدر درمی آید. اگر دلار روی هر عددی تثبیت شود تکلیف سازنده و تولیدکننده مسکن روشن می شود اما این بلاتکلیفی و سردرگمی، برنامه ریزی سازندگان را مبتلا به اختلال کرده و بنابراین وام ساخت مسکن، متقاضی چندانی ندارد.
محتشم، عامل اصلی کاهش ساخت و ساز را افت توان خریداران مصرفی دانست و اضافه کرد: نقدشوندگی بازار مسکن راحت نیست. زمانی خرید و فروش و به تبع آن ساخت و ساز فعال می شود که شرایط اقتصادی خانوارها مطلوب باشد. اگر این شرایط از دست برود سازندگان دست نگه می دارند.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان با اشاره به اینکه تقاضا برای مسکن همچنان رو به افزایش است اظهار داشت: تولید مسکن به حدود یک سوم تقاضای بازار رسیده و در واقع جوابگو نیست. با این وجود می بینیم که خریدار هم وجود ندارد. اگر تقاضا به سمت خرید برود احیانا باید باردیگر شاهد افزایش قیمتها باشیم.
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب