بازار مسکن در شرق تهران کم جان است
پلات: قیمت آپارتمان های کمتر از پنج سال ساخت در بیشتر محله های واقع در شرق تهران در محدوده 22 تا 35 میلیون تومان است؛ البته در وضعیت فعلی بازار در رکود به سر می برد و بنا بگفته مشاوران املاک، نرخها به ثبات رسیده و بعضی فروشندگان پول لازم تخفیفهای 10 تا 15 درصدی ارائه می دهند.
قیمت آپارتمانهای کمتر از پنج سال ساخت در بیشتر محله های واقع در شرق تهران در محدوده ۲۴ تا ۳۵ میلیون تومان است؛ البته در وضعیت فعلی بازار در رکود به سر می برد و بنا بگفته مشاوران املاک، نرخها به ثبات رسیده و بعضی فروشندگان پول لازم تخفیفهای ۱۰ تا ۱۵ درصدی ارائه می دهند.
به گزارش پلات به نقل از ایسنا، بازار مسکن در شرق تهران شامل مناطق ۴، ۸ و ۱۳ کساد است. در حقیقت معاملات در کل شهر تهران راکد شده و شرق تهران هم از این قاعده مستثنی نیست. خرید و فروش مسکن در منطقه ۴ طی یک ماه اخیر ۳۵ درصد، منطقه ۸ به میزان ۱۹ درصد و منطقه ۱۳ معادل ۳۳ درصد افت کرد. قیمت نیز در منطقه ۴ و ۱۳ به ترتیب ۱.۵ درصد و ۵.۳ درصد کاهش پیدا کرد و در منطقه ۸ معادل ۱ درصد افزوده شد.
هم اکنون متوسط قیمت مسکن در منطقه ۴ بیش از ۳۳.۲ میلیون تومان در هر متر مربع، منطقه ۸ معادل ۲۸.۵ میلیون تومان و منطقه ۱۳ متری ۲۸.۳ میلیون تومان است. هر سه منطقه مذکور در محدوده هدف اقشار متوسط قرار دارد.
گزارشهای میدانی حاکی از آنست که بازار مسکن در شرق تهران از یک طرف با کمبود تقاضا و از جانب دیگر با کمبود فایلهای مرغوب روبه رو شده است. طی سه چهار سال اخیر به سبب کاهش قدرت خرید متقاضیان، سازندگان هم از تعریف پروژه های جدید خودداری کرده اند و همین مساله موجب فقر آپارتمانهای نوساز در شرق پایتخت و بطور کلی شهر تهران شده است. طی هفت سال قبل سهم معاملات واحدهای بالای ۵ سال در یک پروسه افزایشی از ۴۲ درصد به ۶۷ درصد از کل معاملات رسیده است. این نرخ حتی اردیبهشت امسال نیز ۶۴ درصد بود که در مهرماه به ۶۷ درصد افزوده شد.
در وضعیت فعلی می توان با نقدینگی حدود ۱.۵ میلیارد تومان در شرق تهران آپارتمان کمتر از ۵ سال خریداری کرد. سازنده یک بلوک ساختمانی ۷ طبقه ۴۲ واحدی در محله جوادیه تهرانپارس واقع در منطقه ۴ آپارتمانهای نوساز خودرا با قیمت متری ۳۳ میلیون تومان برای فروش، عرضه نموده است. یک واحد ۱۳۰ متری سه سال ساخت با آسانسور، پارکینگ و انباری در بلوار شاهد نیز متری ۲۷ میلیون تومان به فروش می رسد. در تهرانپارس غربی یک واحد ۷۶ متری هفت سال ساخت با آسانسور و انباری، متری ۳۳ میلیون تومان فروخته می شود.
بررسی ها نشان میدهد قیمت مسکن در شرق تهران به ثبات رسیده و در مواقعی کم شده است. مشاوران املاک می گویند گاهی نرخها نسبت به اسفند سال قبل کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصد داشته و خیلی از فروشندگانی که نیاز به نقدینگی دارند، املاک خودرا زیر قیمت به فروش می رسانند. مصطفی قلی خسروی ـ رئیس اتحادیه مشاوران املاک ـ هم از کاهش ۱۰ تا ۱۲ درصد قیمت مسکن در مرکز و جنوب شهر تهران خبر می دهد.
بازار مسکن چه زمانی به رونق می رسد؟
یکی از با اهمیت ترین سوالات و ابهاماتی که این روزها در بازار مسکن به وجود آمده این است که آیا امکان منفی شدن نرخ افزایش قیمت وجود دارد یا خیر؟ در جواب باید اظهار داشت که این مساله مسبوق به سابقه است. بررسی ادوار مختلف رکود و رونق بازار مسکن نشان میدهد که در پس رشد سنگین قیمتها ثبات و حتی کاهش قیمت نهفته است. بطور مثال بازار مسکن شهر تهران پس از جهش سال ۹۲ در سال ۹۳ با ثبات و سال ۹۴ با نرخ رشد منفی مواجه گردید. اغلب ماههای سال ۱۳۹۴ نرخ رشد ماهیانه و سالیانه بازار مسکن شهر تهران منفی بود؛ بطوریکه در آذرماه آن سال نرخ افزایش قیمت ۱.۲ درصد و در دی ماه ۳.۱ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال پیش از آن کاهش پیدا کرد.
در سال های ۷۴ و ۹۱ چه گذشت؟
جهت بررسی وضعیت فعلی به دوره جهش قیمتها در سال های ۷۴ و ۹۱ مراجعه میکنیم. رونق سال های ۷۴ و ۹۱ بین ۱۸ تا ۲۰ ماه (حدود شش فصل) طول کشید؛ در صورتیکه دوره رونق سال های ۹۶ تا ۹۹ که با جهش سنگین قیمتها مواجه بود به درازا انجامید و حدود ۳۶ ماه زمان بُرد. بدین سبب ممکنست رکود مقطع فعلی نیز طولانیتر از دو مقطع سال های ۷۴ و ۹۱ باشد. اگر با همین روند جلو برویم می توانیم حتی انتظار منفی شدن قیمتها در بازار را داشته باشیم. کما این که برخی کارشناسان معتقدند دوره رکود بازار مسکن که از فروردین ۱۴۰۰ شروع شده دست کم ۱۰ تا ۱۲ فصل (۳۰ تا ۳۶ ماه) به طول خواهد انجامید. دوره رکود قبلی از شروع سال ۱۳۹۳ تا آذرماه ۱۳۹۶ حدود ۴۵ ماه طول کشید.
اواخر سال ۱۳۹۵ سه نشانه از تکمیل دوره رکود بازار مسکن دیده شد اما هم اکنون چنین نمایه هایی وجود ندارد. دی ماه سال ۱۳۹۵ قیمت مسکن در تهران به ۴.۵ میلیون تومان رسید که در مقایسه با سال پیش از آن ۳.۲ درصد رشد کرد. معاملات نیز ۱۶ هزار و ۷۴۹ فقره شد که ۴۱.۶ درصد در مقایسه با دی ماه ۱۳۹۴ رشد کرد. نرخ افزایش قیمت مسکن در آن مقطع به تورم نزدیک شد؛ در صورتیکه اکنون قیمت مسکن حدود ۴۰ درصد پایین تر از تورم عمومی است. از جانب دیگر باتوجه به تجربه رونق و رکود سال های ۷۴ تا ۷۸ به تکمیل شدن ۳۰ تا ۳۶ ماهه دوره رکود بازار مسکن نزدیک شدیم؛ در صورتیکه اکنون فقط ۸ ماه از دوره رکود سپری شده است.
افت شدید توان خرید؛ نقطه اشتراک هر سه مقطع
یکی دیگر از عوامل اثرگذار بر ورود به فاز رکود در هر سه مقطع ۷۴، ۹۱ و ۱۴۰۰ کاهش توان خرید متقاضیان است. از این جهت هر سه بازه زمانی دارای نقطه اشتراک هستند. تا آن زمان که توان متقاضیان بوسیله پس انداز، منابع و تسهیلات امکان پوشش دهی قیمتها در بازار مسکن را نداشته باشد انتظار خروج از رکود، نا ممکن است. در وضعیت فعلی وام ۱۶۰ میلیون تومانی خرید زوجین در شهر تهران جوابگوی حدود یک دهم قیمت واحد ۵۰ متری در مناطق متوسط شهر تهران و یک ششم مناطق جنوبی تهران است. البته سقف تسهیلات بوسیله خرید اوراق به همراه وام جعاله برای زوجین در تهران به ۴۸۰ میلیون تومان بالا رفته که به سبب نرخ سود بالا و اقساط سنگین ماهیانه آن تقاضای چندانی برای آن وجود ندارد.
با این وجود بازه زمانی فعلی یک تفاوت با دوره های مذکور دارد. در وضعیت فعلی نرخ تورم عمومی به حدود ۴۵ درصد رسیده است که اثر تورمی بر نهاده های ساختمانی به وجود آورده و احیانا با فاصله زمانی مقداری بر بازار مسکن موثر باشد. بدین سبب مقایسه زمان فعلی با سال های ۷۴ و ۹۱ فقط از باب سابقه بازار و جهت یادآوری ارائه شده است. وضعیت بازار مسکن در هر مقطع باید با شرایط و متغیرهای مقطع خود همچون نرخ تورم، اثر بازارهای موازی شامل ارز، طلا و بورس، تحریمها، انتظارات فعالان بازار ملک، نرخ رشد نهاده های ساختمانی، تیراژ ساخت و ساز و پروژه های بزرگ مسکونی مقایسه شود.
منبع: plats.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب